Estos es un tema algo popular en estos días, en donde todo el mundo emite opinión y tiene una opinión al respecto pero ¿realmente la gente sabe del tema?, este tema tiene una complejidad brutal y que creo que la gran mayoría de las personas no lo manejan, voy a tratar de explicar este tema lo más sencillo posible sin entrar en las profundidades, vamos por el ABC del asunto, y la mejor forma de explicar este tema es a través de la comparación entre lo teórico y lo real, y entre el régimen legal tradicional que lo llamaremos "privado" a los efectos de este artículo y el régimen creado por el Gobierno que lo llamaremos "Multi-Familiar" para los efectos de este artículo y ustedes mismo saquen sus propias conclusiones.
¿Cómo un apartamento o casa llega a estar a la disposición de una persona que necesita una casa?
En el Régimen Privado
1) Una personas o un grupo de personas, tienen un terreno, construyen en dicho terreno una casa , casas o un edificio. Personas obviamente, deben de tener todos los permiso municipales para construir.
2) Estas personas una vez concluida la construcción, deben hacer y registrar un documento constitutivo si es un edificio según la Ley de Propiedad Horizontal. Si es una urbanización de casas según el Código Civil deben hacer y registrar un documento de parcelamiento y ya, listo una persona puede comprar el apartamento o casa.
En el Régimen Multi-Familiar
1) Un órgano del Estado realiza un "Ante Proyecto" de edificación, según la LRPVGMVV.
2) Posteriormente el Órgano Superior de Vivienda y el Banavih, hace un censo , estudio social y de ingresos de las familias que necesitan las casas.
3) Posteriormente a ese estudio hacer una adjudicación a las familias calificadas estar dentro de ese proyecto de vivienda y el Órgano Superior de Vivienda emite una acto "Administrativo de Adjudicación", ojo esto es muy importante.
4) Después que se hace la adjudicación es que el Estado hace y registra un Documento de Propiedad Familiar, en donde están el órgano ejecutor del proyecto, el Órgano Superior de Vivienda, el Banco, y las Familias que vivirán en el edificio o casas, en este documento las familias son dueños del terreno y toda la edificación, es decir, todas las familias son dueñas de todo, y es indivisible, lo que quiere decir, a este punto nada se puede dividir.
5) Posteriormente, una vez registrado el documento el órgano ejecutor construye y ya las familias pueden vivir en sus casas.
¿Cómo una persona puede obtener una casa o apartamento?
En el Régimen Privado
Si tienes el dinero.
1) Si tienes el dinero buscas una casa y la compras y firmas en el registro el documento de compra venta.
Si tienes parte del dinero.
1) Si no tienes el dinero, puedes llegar al 30% del valor del inmueble y busca que un banco o personas te preste el dinero firmas un documento de opción a comprar y das el 30% y tienes 120 para buscar los otros 70%.
2) Cuando obtengas el crédito o préstamo con el 70% restantes, van al registro firman el contrato de compra-venta y listo.
En el Régimen Multi-Familiar
Una persona no puede libremente comprar una casa de la GMVV, por cuanto, la vivienda en principio es indivisible, es decir, no se puede dividir, en primero lugar, aun cuando el artículo 20 LRPVGMVV permite la división de las viviendas y otorgarle a cada quien su vivienda por políticas del Estado y de la redacción que hace el Órgano de Superior de Vivienda de los documentos de vivienda familiar, restringe de manera severa la posibilidad de obtener un documento privado de propiedad, pero eso se explica en el pŕoximo punto.
¿Cómo una persona puede vender una casa o apartamento?
En el Régimen Privado
Si el comprador tiene el dinero completo
1) Usted viene y dice quiero vender pone un precio, posteriormente viene un comprador acepta el precio van los dos al registro, el comprador le da el cheque y firman, y ya.
Si el comprador no tiene el dinero completo
1) Si tiene parte del dinero van a la notaria toma el 30% del dinero, firman un documento de opción a compra venta les das un lapso de 120 días para que busque el otro 70% del dinero.
2) Cuando el comprador tenga el otro 70% del dinero, van los dos al registro, el comprador le da el cheque y firman, y ya.
En el Régimen Multi-Familiar
Según el artículo 20 de la LRPVGMVV, el cual dice lo siguiente "Artículo 20. Eldocumento de Propiedad Familiar de cada una de las casas, apartamentos y otros inmuebles, será protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, para que surta plenos efectos jurídicos frente al Estado y a terceros. Igualmente, se protocolizará el correspondiente documento de Propiedad Multifamiliar, previsto en esta Ley."
Este artículo que quiere decir, Primero, que a cada familia debe dársele su documento de propiedad del apartamento o casa, Segundo, que el documento familiar y multifamiliar son distintos, en ninguna parte de la Ley, Tercero, no restringe al beneficario de vivienda a vender, lo que quiere decir, que es una política del estado este criterio de la imposibilidad para vender, sin embargo, existen excepciones para que un beneficiario pueda vender una de estas casas o apartamentos y estos son los siguientes:
1) Cuando una persona beneficiaria consiga trabajo en otra ciudad, el estado puede otorgarle el permiso para la venta.
2) Cuando la familia beneficiada crezca y no quepan en la casa adjudicada, allí el estado puede otorgarte el permiso de venta.
3) Cualquier otra situación de fuerza mayor que al estado le de la gana de otorgarte el permiso de venta.
Que debe hacer una persona beneficiaria de la una casa de la GMVV, una vez otorgado el permiso de venta de la casa, o del apartamento la persona debe lo siguente:
1) Notificar a la empresa estatal Inmobiliaria Nacional S.A. por que esta empresa del Estado tiene el derecho de preferencia sobre el inmueble por 30 años, que tal!
2) Después de eso debes esperar a que en 180 días (6 meses) la Inmobiliaria Nacional S.A.,se digne a responderte a ver si está interesado o no en el inmueble.
3) Si está interesado en el inmueble, ellos te hace un avaluo y te dicen lo que te van a pagar o si te hacen un cambio por otro apartamento en la ciudad donde quieres vivir.
4) Si no están interesado ellos igual te hacen el avaluo y te buscan el comprador dentro de las mismas personas que van a la GMVV a buscar ese beneficio.
Ahora bien, ¿cuál es el problema real?
Sencillo, como había recursos para construir viviendas y como era una emergencia y por ende, se podían hacer designaciones directas (designaciones a dedo de empresas) sin hacer licitaciones según la Ley de Contrataciones Públicas, estos comenzaron a construir como locos, sin hacer la tradición (la investigación de la propiedad) de los terrenos en donde se hicieron los apartamentos, y este es un paso previo para hacer el documento multifamiliar.
Para explicarlo mas sencillamente, construían los edificios y les daban un acto administrativo de adjudicación, no les daban titulo por que no podía por que ni siquiera sabían bien de quien eran los terrenos donde había construido, y se saltaron los pasos establecidos por la Ley para poder entregar casas sin títulos.
¿Por qué el desespero de hacer todo esto tan atropelladamente y con tanto desorden?
1) Primero, el Ministerio de Vivivenda y Habitat y sus entes auxiliares, son un pequeño elefante blanco, por cuanto, es muy desorganizado y burocrático, no por su nómina sino más bien, por su gerencia, pero este es la razón de menor incidencia.
2) Segundo, por las constantes elecciones había que construir a trocha y mocha o por lo menos presentar algo, construir a los trancazos y por eso es que se ve que muchos edificios tiene problemas estructurales, pero tampoco esta era la principal razón para construir así.
3) La principal razón para construir tan atropelladamente, era para cobrar rápido, cuando firmas y comenzabas a construir te adelantaban el 50% de la constricción y el resto te lo pagaban 25%, según la fase de ejecución de la obra y el último pago de 25% lo hacían cuando se culminara la obra. A la final todo fue por que querían cobrar el 100% de las obras en 6 meses, y como para cobrar no necesitaban hacer ningún documento de propiedad familiar ni nada por el estilo hacían lo mínimo que era montar el edificio a duras penas, y ráspalo, lo demás no interesa.
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